物业好日子到头了？国家再出新规，业主坦言：从此翻身做主人了

业委社君

作者：业委社君
身边不少朋友向笔者倾诉，一提到自己小区的物业就咬牙切齿，平时啥事不管，业主平时反馈点事就推三阻四，收物业费倒是非常积极，无论业主因为何种原因拒交物业费，他们都会把你告上法庭，还真别说，这方面物业很在行，你真未必能搞得过他们。

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实际上，龌龊物业弄得业主们有苦难言的事例并不少。有朋友说他所在的小区跟一路之隔的小区几乎同时建成交付，当时的房价差不多，现在比人家要低30%，本想卖房走人，但由于与好小区价差太大，发现根本就换不起。
无奈之下，朋友想到妥协，找到几位小区业主跟物业谈，能不能加强一下管理，起码在停车、外来人和小区环境方面进行一些优化，你猜物业怎么说，“你们就交这个档次的物业费，怎么能跟高档小区比？”，气得业主们扭头就走，心想一定要把物业给换掉。
换物业就得先成立业委会，好家伙，这下感觉像捅了马蜂窝，物业利用小区的宣传阵地，诋毁候选人，跟随业主、堵业主家锁眼的事纷纷到来，一些候选人不得不退出参选，因为他们知道，物业这帮人可不是好惹的，他们跟社会上千丝万缕的联系不得不忌惮。就这样，小区建成后第10个年头，第一届业委会成员居然大都是物业的人（本身也是小区业主）。
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委屈的业主只能向街道、物管部门寻求帮助，能得他们支持吗？用新华社旗下半月谈刊发的《物业不是城市火药桶》文章中的话说，“业主在与物业出现矛盾时，鲜见物业办在矛盾调处中扮演的重要角色”。说白了，他们跟物业比跟你们业主混得熟得多，小区所有的事可能在他们前一晚的酒桌上随酒而化解。
还有一位朋友说，他们小区历时3年终于通过投票把物业的合同终止了，原本以为松了一口气，物业就是赖着不走，一会说自己多年亏损，一会又说小区好多业主没交物业费，有业主去理论，他们还动不动以拳头威胁。用半月谈的话说，“业主与物业本来就是双向选择，关系本来清晰明了，换不掉让人费解，又让人无奈”。
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那么，做物业真的亏损吗？数据显示，2020年全国物业收入达到了1.18万亿，有人形容说比做房地产还赚钱。朋友给自己的小区算了一笔账，共计2000户，停车费是5元一天，小区有1500辆车，仅停车费一年收入就是273万元，还有占有业主的公共部位出租、接投广告等收益，一年少说也有100万，加上物业费即便按1元/平米、80%的收缴率算，整个小区一年的物业费收入也超160万。
难怪，有跟物业走得比较近的人说，物业对小区的支出主要就是薪资支出，因为他们对小区其他方面基本没啥投入，物业总共20人不到，一年不会超过150万，即便大家都不交物业费，仅停车费就足够他们应付所有的开支，此外，每一位业主每年还应可以获得一笔公共收益的返还，从几百元到几千元不等。
所以，我们经常会看到一种有趣现象：物业每年都说自己亏损，但你真要他们撤离时，就是赖着不走，其中缘由大家心知肚明。
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由此可见，物业的日子过得有多么滋润。不过，国家已经注意到这方面的问题，物业的好日子终到头了，国家再出新规，终于放大招，有业主坦言：从此终于可以做主人了。国家八个部门联合发布的最新房地产市场整顿文件显示，根据要求，接下来将通过3年时间实现房地产秩序明显好转，作为4大项整治内容之一，其中物业行业乱象也被纳入重点整治，主要包括五大方面：

1.未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；

2.未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；

3.超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；

4.擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；

5.物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

从内容可以看出，国家要求整治的这五大方面内容正是大家关心的内容。比如说物业服务标准问题，依据就是业主跟物业企业签订的合同，当时签订的合同内容，约定了需要履行的服务内容不能打折扣，这样的话，物业想推脱责任，降低服务标准便行不通。

还有公共收益部分，挪用小区维修基金，这些损害业主切身利益的行为必须得到纠正，该退的退，该追究责任的追究责任。

还比如物业合同被依法终止后，不能赖着不走。实际上物业就是一个企业，跟小区的关系是服务与被服务关系，犹如主人请的保姆一样，满意可继续用，不满意就解聘，用不用物业，用什么样的物业，最终都是业主说了算，从此，物业“反客为主”的现象将得到彻底消除。

根据国家整治文件，目前包括天津、南京、威海、芜湖等多个省市发布了3年整治方案，其他省市也会陆续跟上。

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最后再啰嗦一下，其实，物业行业存在的诸多乱象，也并不是没有裁决制度可循，主要还是落实执行的问题，比如有地方就颁布过物业规定，如果业主大会通过决定让物业离场，物业就必须离场，如果拒不移交财务等资料的，直接罚款1-10万元，拒不离开的，更是以限定日期计算，每超一天罚1万元，这些制度都是非常严厉的。

很明显，国家8部门联合整治物业乱象就是检查这些规范的落实情况，按照整治要求，通过抽查和投诉相结合的方式，对于违法违规的物业企业，将采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照等措施，涉嫌违法犯罪的交由司法机关处理。

总体看来，物业行业的乱象将在未来几年得到纠正，物业赚黑心钱的时代结束了，对于我们广大业主来说，将受惠于这场长达3年的大整治，从此成为小区的真正主人，根据笔者的判断，接下来只有那些口碑好、服务好、性价比合适的好物业才能生存下去，而那些差物业，若再不洗心革面的话，只能被市场、制度无情淘汰。