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维权律师写的史上最详细业主维权攻略!

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论坛元老

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发表于 2023-4-30 20:55:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
笔者接待的法律咨询中,不乏有业主咨询维权问题,根据相关数据显示,随着人们维权意识增强,业主维权成为一种普遍现象。

从表面上看,业主是消费者,物业公司和开发商是商家,双方应该是一种自由、平等的关系。

但事实并非如此,开发商、物管公司具有天然的优势,这导致业主合理的要求往往得不到满足。在利益受损的情况下,业主却不能依法维护自身的利益,在一定程度上体现了他们的劣势处境。

之所以处于劣势地位,总结归纳如下原因

第一,维权意识的薄弱很多业主在利益受到侵害时,由于怕麻烦、不当“出头鸟”等原因,多数选择忍气吞声,不懂得运用现有的法律手段为自己争取正当的利益。

第二,维权成本过大。在采取一定的行动之前,业主们也会有成本的考虑。一方面,业主们自己有正常的工作和家庭,没有那么多的精力和时间从事维权。另一方面,自己损失的,单个来说可能是几千、几万,但是如果一旦坚定的选择维权,耗费的时间和精力还有资金,很可能要大于原本的损失,而且这种损失不见得就一定会有挽回的余地。

第三,缺乏有效的组织。“集体行动的困境”,这是美国著名教授奥尔森做出的解释。简单来说,社区中肯定有一些是关系到公共利益的问题,如果问题得到解决,这种收益是公共性的,也就是说整个社区中的成员都会共同而且均等地分享到这种利益。
但基于时间、家庭等各种原因,大家都不愿意当那个带头行动的人,多数人愿意充当单纯的受益者。这种“搭便车”的人越多,业主组织起来也就越难。

第四,资源的悬殊差距。开发商在财力上的优势是业主无可比拟的,很多情况下,单纯的财力又会与其他资源进行交换,简单一点说,开发商和物业在明面暗面,都要比业主们“吃得开”的多。

在当今中国的城市里,购买商品房已经成为很多人最昂贵的消费项目。有人花费的是一辈子的积蓄,有人为此预支了未来几十年的收入,当安居乐业的期望值不断上升的时候,维权的需要也不可回避地摆在了我们的面前。

普法知识

业主的权利有哪些呢?
《物业管理条例》第六条规定:业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

以上的权利,更多的是基于有效的组织开展的行动。纵观整个维权历史,业主维权运动总体上经历了一个从“个体维权”到“集体维权”再到“联合维权”的变化过程。

在维权过程中,免不了有冲突与矛盾,打官司和举报投诉等方式更是时常发生,本来应该安居乐业的小区,不知不觉变成了业主与开发商、物业公司之间的战场。

那么,当利益受到侵害时,究竟该如何维权才是正确的选择呢?

01
当你发现权益被侵害

业主维权的产生和出现起因于自身合法权益被侵害。但对于绝大多数刚入住小区的业主而言,他们事实上并不知道也不关心自己究竟享有哪些权益,这些权益又分布在哪里。

在很多情况下,业主认识到自己的权益被侵害都是始于在小区生活中遇到了这样或那样的麻烦和问题,诸如房屋出现裂缝、阳台漏雨、停车场使用不便、开发商使用临时电导致小区经常停电、公建配套设施未到位、小区像个“大工地”等等,这些问题使得业主自身有了切肤之痛,于是开始思考应该如何行动来维护自身权益。

从这个意义上来讲,业主对自身权益的认知是一种反向建构的模式,即当权益被侵害了,才认识到自身权益的存在。当然,也应当看到,这种权益被侵害并不会直线性地导致维权行为的发生,而是会积累到一定程度之后在某个偶然节点一触即发。

02
成立临时维权小组

刚开始,单个业主可能会希望通过与开发商、物业公司协商或者借助法律手段等方式解决问题。但是,面对强势的房地产商利益集团,其尝试多以失败告终;而且,由于人、财、物成本巨大,这种单打独斗式的个体维权往往很难长久维系。

通过互联网上的互动和日常接触,某些业主开始注意到小区中存在一些与自己“同病相怜”的业主,他们都面临类似的问题,遭遇过类似的失败经历,于是这些原子化的个人开始逐步联合起来,一起分享维权经验、探讨维权策略、制订维权方案,形成小组维权的趋势。

应当说,在早期发起维权的特定阶段,维权小组确实发挥了不可忽视的重要作用,并为后来的业主委员会奠定了重要的人员和组织基础。许多业主委员会的成员都是从起先的维权小组领头人和积极分子发展而来。

但由于维权小组属于一种比较松散的组织集合,且没有正式的法律地位,所以在一些重大共有利益问题上往往作用有限、无能为力,由此业主就不得不走向成立业主大会、选举业主委员会这一步。

03
设立业主大会,选举业主委员会

业主委员会的选举产生是业主维权发展的关键分水岭,标志着业主合法维权运动进入到一个崭新阶段。无论是业主、物业领域的专家,还是开发商和物业公司,都充分认识到业主委员会对业主维权的重要性。

商品房小区是一个纯粹的物权领地,尤其是针对共有权而言,业主的知情权、监督权、收益权等权利的行使根本无法通过单个业主来实现,而唯有通过业主大会的执行机构——业主委员会才能最大程度地获得保障。

业主大会的作用主要体现在两个方面:一个是(对外)代表全体业主的利益,与开发商、物业公司和相关部门的侵权行为进行斗争博弈;另一个则是(对内)规范全体业主的行为,通过制订自治规则解决业主内部之间的矛盾纠纷。

从当前的社区实践来看,业主委员会发挥维权功能,在现阶段几乎得到了最大程度的凸显,以至于业主委员会实际上演变成了“维权委员会”。


04
清产核资,摸清家底

业主大会成立后的第一件事情就是要对整个小区开展清产核资、摸清家底的工作,即理清小区红线内共有部分和专有部分的产权登记情况。

具体而言,包括:小区规划设计、土地使用权属红线范围、小区地面及地下建筑、房屋产权类型、物业服务用房及车库的产权信息、小区共用设施设备情况、市政公用设施设备情况、共有资金情况、物业使用和维护管理的相关技术资料、物业公司及项目管理的基本情况等等。

摸清小区家底涉及到开发商、物业公司,还包括政府的住建、规划部门,需要多方的配合和支持,业主自身也需要具备许多专业知识。


05
要求降低物业费,公示财务账目

业主委员会选举产生之后要想在小区显示作用、树立威信,通常会精心考虑、周密策划选择做几件所谓的“重要大事”,其中“降低物业费”就是一个最为可见、最为直接和最为便捷的切入点。

在前期物业管理阶段,物管依仗其垄断地位,服务质量普遍较差,存在较为严重的质价不符问题,但单个业主毫无办法。当《前期物业服务合同》到期需要续约的时候,业主委员会首先提出的要求就是降低物业费,而业主几乎没有不支持的,物业公司也不得不进行适度妥协。

不过,对于业主来讲,物业费虽然暂时降低了,但终究还是一笔“糊涂账”。因此,业主委员会会进一步要求物业公司公示整个项目的财务收支账目。对此,大多数物业公司拒不公布,即使一些比较配合的公司,也只是公布一个大概,没有明细,实际上没有什么用处;更有甚者,干脆弄两套账目,一个专门用来对付业主查询,一个留作内部管理使用。


06
收回共有部位和共有收益

相较于物业费,小区共有部位及其收益在相当长一段时间内往往被业主忽视,许多业主也根本不知道还存在这样一大块收益。

在前期物业管理阶段,这些原本属于全体业主所有的收益基本上都被物业公司独占,单个业主根本无法进行主张。随着2007年《物权法》的颁布实施,业主对小区共有部位及其收益变得空前关注起来。

一些成立了业主大会的小区,开始积极搜罗、摸清共有部位的基础资料,进而与开发商、物业公司进行谈判、交涉,要求收回共有收益。对于那些一时搞不清、存在争议的共有部位,比如地下车库、人防工程、小区会所等,业委会也会向开发商、物业公司极力争取。

由于这些小区共有部位的收益通常十分巨大,所以开发商和物业公司不会轻易妥协退让。由此,双方围绕共有权益的争夺就会变得相当激烈。



07
解聘前期物,选聘新物业

前期物业公司对小区长期盘剥,业主积怨已久。当物业费无法降低、共有收益难以收回的时候,业委会自然而然就会产生炒掉前期物管的念头。

事实上,炒掉前期物管几乎成为每个小区不可避免要经历的一步,只不过不同小区因矛盾激化的程度不同而发生的时间有早有晚。一旦决意炒掉前期物管,小区就会与物业公司进入“战争状态”。

随着招投标程序的展开,双方之间的阻挠与反阻挠、破坏与反破坏、谣言与反谣言逐渐升级,待到新物管即将产生之际,双方第一回合的斗争到达白热化。

那些成功选聘出新物管的小区,接下来要面临的就是新、旧物管的交接,这个过程更为艰险。

旧物管坚决不撤,新物管无法进入,或者两个物管的保安员同时驻守小区形成对峙的局面。也有小区出现物管“破坏性撤离”、“突然性撤离”的情况,致使小区日常生活秩序受到影响。

那些最后成功交接了的小区,大都经历了一系列艰苦卓绝的“斗争”。某种意义上,前期物管的解聘,意味着小区主权的回归。



08
谋求跨社区的业主联合

一些业委会在维权过程中日渐认识到,一方面,单个业委会势单力薄,从法律地位、经济基础、社会地位等方面都难以和房地产商、物业公司相抗衡;另一方面,在长期的维权实践中,业主对自身权益的整体性困境也逐渐有了更深刻的认识和体会,虽然每个小区的具体情况不同,但在权益遭受侵害上面临普遍性的问题。

于是,一些业委会主任便开始倡议业主委员会相互学习交流,意图影响与业主利益有关的法律法规的制订和修改,并希望实现业主组织间分享经验、共享资源、相互支援的团结局面,也有助于进一步加强业委会的自我教育、自我约束和自律自治。

维权活动是业主作为消费者的合理正当的权利行使,既是对自己生活质量负责,也是对责任方的有效监督。但是同时,进行维权也要讲究策略,避免过激的行为。所谓维权就是维护现行法律及其规定的权利,一定要合法维权,切忌采取不恰当的过激行为。

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